Quelles sont les différences entre l'achat d'un fonds de commerce et l'achat d'un droit au bail ?

Publié par Driscoll DELALAIN le 25 juin 2019 06:40:00

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Souvent confondues, l'achat d'un fonds de commerce ou d'un droit au bail sont deux choses pourtant bien distinctes. Si vous envisagez de lancer ou reprendre une activité commerciale à La Réunion, il est nécessaire de bien connaître les différences. Après avoir lu cet article, ce sera chose faite !

 

1. Le droit au bail : un élément du fonds de commerce

Acheter le droit au bail revient, pour faire simple, à acheter le contrat de bail qui lie un bailleur et son locataire. Le nouveau locataire peut ainsi reprendre le bail conclu entre le précédent occupant et le propriétaire du local pour la durée restant à courir et dans les mêmes conditions (prix, clauses,...). Il bénéficie notamment du droit au renouvellement du bail.

Le fonds de commerce désigne quant à lui l’ensemble des éléments matériels et immatériels composant une activité commerciale. Acheter un fonds de commerce, c’est donc reprendre l'activité d'un commerçant.

Parmi les principaux éléments constituant le fonds de commerce on retrouve : Le matériel, les marchandises, l’enseigne, le nom commercial, la clientèle, les licences et autorisations, les brevets, les documents comptables, l'enseigne et... le droit au bail.

 

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Le droit au bail peut donc être acheté seul, sous certaines conditions, mais est également l'un des éléments du fonds de commerce lorsque celui-ci est racheté.

 

2. Les conditions de cession

Le droit au bail étant un élément du fonds de commerce, le propriétaire des locaux commerciaux ne peut pas s'opposer à la cession du bail lors du rachat du fonds. C'est l’élément fondamental différenciant ces deux démarches.

En effet, la cession du droit au bail peut quant à elle être soumise à certaines conditions comme une clause d'agrément ou une clause n'autorisant la cession du bail qu'en cas de vente totale du fonds. La marge de manœuvre est donc bien plus réduite.

 

3. Le prix

Autre différence notable entre l'achat d'un fonds de commerce et d'un droit au bail : le prix. Un fonds de commerce étant constitutif de bien plus d'éléments, il sera logiquement plus cher.

En plus des éléments matériels cédés, le prix dépend principalement du chiffre d’affaires réalisé par le vendeur sur les trois derniers exercices.

Le droit au bail ayant une valeur patrimoniale, il est également cédé moyennant le paiement d'une indemnité. Celle-ci n'est pas liée au chiffre d'affaires ni au bénéfice et prend en compte d'autres paramètres comme : la durée restante, la valeur locative, le montant du loyer ou encore l’emplacement.

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4. La forme

Les démarches encadrant l’achat d'un droit au bail et d'un fonds de commerce varient également sur la forme. Pour la vente d’un fonds de commerce, il est impératif d'enregistrer l’acte de cession au bureau de l’enregistrement du service des impôts.

Il doit également être déposé au Centre de Formalités des Entreprises. Enfin, la vente doit faire l'objet d'une publication à ce même bureau d’enregistrement du service des impôts 15 jours après sa conclusion et sous le contrôle du greffier du Tribunal de commerce.

La cession du bail commercial doit quant à elle faire l'objet d'un acte authentique et notifiée au bailleur par voie d'huissier pour lui être opposable. Elle doit ensuite être enregistrée au bureau de la recette des impôts.


L'achat d'un fonds de commerce ou d'un droit au bail, si elles ont toutes les deux comme finalité d'installer une activité commerciale dans de nouveaux locaux, sont deux démarches différentes.

L'une ou l'autre solution peut être choisie en fonction du projet mais également des opportunités du marché. C’est pourquoi il est nécessaire d’être en éveil et de consulter régulièrement les offres.

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Driscoll DELALAIN

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