La tacite reconduction de votre bail commercial à La Réunion : comment anticiper ?

Publié par Alexandre GURY le 13 juin 2018 11:00:00

tacite-reconduction-bail-commercial-couverure

La date d'expiration d'un bail commercial intervient en général au bout de neuf ans.Cela ne signifie pas qu'il prend fin puisqu'il existe ce que l'on appelle : la tacite reconduction. Si cette tacite reconduction protège le locataire, elle n'est pas sans conséquence et nécessite donc d'être anticipée. Comment ? Pourquoi ? On vous dit tout !

Un bail commercial 3 6 9 classique est conclu pour une durée minimale de neuf ans. Il offre un cadre protecteur au locataire puisque le bailleur ne peut, sous certaines conditions très restrictives (voir ci-dessous), le résilier qu’à chaque période triennale ou refuser son renouvellement. Et il devra alors s'acquitter d'une indemnité d'éviction afin de dédommager son locataire.

A l'expiration du bail, si le locataire ne formule pas de demande de renouvellement et que le propriétaire ne lui donne pas congé, le bail est considéré comme tacitement reconduit. Il prend alors la forme d'un contrat à durée indéterminée.

 

Les conséquences de la tacite reconduction.

Après une tacite reconduction, le locataire continue de bénéficier du cadre relativement protecteur du bail commercial. Cependant, il peut résilier son bail à l'issue de chaque trimestre civil en respectant un préavis six mois. Les délais sont les mêmes pour le propriétaire dans les deux cas l'autorisant à résilier un bail commercial à savoir : la reconstruction de l'immeuble avec démolition totale suivie d'une reconstruction ou une opération de restauration immobilière. La situation du chef d'entreprise est par conséquent plus précaire son bail peut être résilié à la fin de chaque trimestre.

Autre conséquence d'une tacite reconduction, si le bail se prolonge au-delà de 12 ans les dispositions protectrices liées au plafonnement du loyer ne s'appliquent plus. Le bailleur peut donc décider unilatéralement d'une brusque augmentation de loyer.

Enfin, la tacite reconduction du bail commercial entraîne automatiquement une perte du droit au bail pour le locataire. Celui-ci ne peut donc plus transmettre le bail commercial en même temps qu'il vend son fonds de commerce. L'acquéreur du fonds devra négocier directement avec le propriétaire du local le renouvellement du bail ou la conclusion d'un nouveau bail.

 

Bien anticiper la tacite reconduction.

AU vue des conséquences d'une tacite reconduction, on comprend mieux la nécessité de bien l'anticiper. La démarche a effectuer est donc, dans les six qui mois qui précèdent l'expiration du bail, de formuler sa demande de renouvellement (lire: Renouvellement d'un bail commercial à La Réunion : les erreurs à éviter).

Elle doit être faite par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec avis de réception et doit reproduire, sous peine de nullité, la formule suivante : "Dans les 3 mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent".

Précision importante, cette demande peut intervenir à tout moment au cours d'une tacite reconduction. Il n'est donc pas trop tard, si vous ne l’avez pas faite à temps et que la tacite reconduction a pris effet.

Une fois la demande de reconduction envoyée, le bailleur dispose de trois mois pour informer le locataire, par acte d'huissier, s'il accepte ou refuse le renouvellement. En l'absence de réponse, il sera considéré comme ayant accepté le renouvellement du bail.

 

En cas d'accord du propriétaire, le renouvellement du bail commercial sera formalisé par la signature d'un avenant de renouvellement au bail commercial.


Diriger c'est prévoir. Anticiper la fin de son bail commercial, même si une tacite reconduction permet de continuer à jouir des locaux, est une démarche importante. Vous savez désormais pourquoi, et surtout comment vous y prendre. Pour continuer de vous informer sur les différents aspects liés à la législation des baux commerciaux vous pouvez consulter notre page dédiée au bail commercial à La Réunion ou télécharger gratuitement notre guide complet du bail commercial à La Réunion.

Téléchargez gratuitement notre guide sur le bail commercial à La Réunion

Alexandre GURY

Tags: Bail commercial, Location bureaux Réunion