Résiliation du bail commercial par le bailleur à La Réunion : ce que vous devez savoir

Publié par Driscoll DELALAIN le 18 juin 2018 11:05:00

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La résiliation du bail commercial par le bailleur à La Réunion est particulièrement encadrée et répond à des obligations bien précises. Tout l'intérêt de conditions de résiliation aussi restrictives est de protéger le professionnel et son activité. Il existe néanmoins des cas pour lesquels le bailleur peut résilier le bail ou refuser une demande de renouvellement et qu’un chef d’entreprise doit connaître.

Deux motifs de résiliation pour le bailleur

Dans le cadre d'un bail 3 6 9, le bailleur, comme d'ailleurs le locataire, ne peut résilier le bail qu'à l'issue d'une période triennale (trois et six ans) ou refuser le renouvellement à l’échéance de celui-ci (au bout de neuf ans). Il doit le faire par lettre recommandée avec accusé de réception ou via un acte d'huissier en respectant un préavis de six mois. Pour motiver une résiliation ou un non-renouvellement, le bailleur ne peut invoquer que deux motifs :

  • reconstruction de l'immeuble avec démolition totale, suivie d'une reconstruction, même si ce n'est pas à l'identique (et non une simple transformation) .
  • opération de restauration immobilière ou projet de renouvellement urbain.

 

Résiliation et indemnité d'éviction

En cas de résiliation ou de refus de renouvellement du bail, le bailleur doit verser une indemnité d'éviction au locataire. Celle-ci correspond généralement à la valeur vénale du fonds ou à la valeur du droit au bail, si cette dernière est supérieure.

Il peut également adjoindre à sa résiliation ou non-reconduction une proposition de local de remplacement. Celui-ci doit être équivalent au local actuel et disponible immédiatement.

Cette proposition peut prévoir une indemnité de déplacement pour couvrir les frais de déménagement et emménagement ainsi qu'une indemnité pour privation de jouissance et moins-value du fonds. Le locataire dispose de 3 mois pour accepter l'offre proposée.

 

Suspension du bail

Autre cas de figure, le bailleur peut également demander la suspension du bail en cas de surélévation de l'immeuble rendant nécessaire l'éviction temporaire du locataire. Le renouvellement bail peut ainsi être différé pendant une durée maximale de 3 ans avant achèvement des travaux. Le locataire réintègre ensuite les locaux et le bail reprend son cours. Une indemnité correspondant au préjudice subi par le locataire est alors due et plafonnée à trois ans de loyer.

 

Attention à la tacite reconduction

Dans le cadre d'une tacite reconduction, les motifs de résiliation restent inchangés et une indemnité d'éviction est toujours due en cas de demande de congé de la part du bailleur. En revanche, ce dernier peut résilier le bail à l'issue de chaque trimestre civil (et non plus tous les trois ans) en respectant toujours, un préavis de six mois. Un réel motif d'insécurité pour le locataire.



Les possibilités de résiliation du bail commercial par un bailleur sont donc particulièrement restreintes. Et même s'il réunit les conditions permettant une résiliation, l'indemnité d'éviction protège le chef d'entreprise afin qu’il puisse rebondir et poursuivre son activité. Pour aller plus loin et tout savoir sur la législation entourant les baux commerciaux, vous pouvez consulter notre page dédiée au bail commercial, ou télécharger gratuitement : Le guide complet du bail commercial à La Réunion.

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Driscoll DELALAIN

Tags: Bail commercial

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