Six choses à savoir sur le renouvellement de votre bail commercial à La Réunion

Publié par Driscoll DELALAIN le 3 oct. 2018 06:55:00

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Le renouvellement d'un bail commercial peut être une simple formalité autant qu'une période compliquée à gérer pour le chef d'entreprise. La position du bailleur joue pour beaucoup mais il est néanmoins possible de protéger au mieux son entreprise et son activité avec une bonne connaissance des différents aspects réglementaires. Voici six choses que vous devez connaître sur le renouvellement de votre bail commercial.

1. Le bail commercial se prolonge automatiquement

Conclu pour une durée minimale de neuf ans, le bail commercial ne prend pas fin à son terme. Les deux parties restent liées par le contrat tant qu'une demande de résiliation ou de non-renouvellement n'est pas transmise par la bailleur ou le locataire. Pour la résiliation, vous trouverez toutes les informations nécessaires ici : Six choses à savoir sur la résiliation d'un bail commercial à La Réunion.

A l'expiration du bail, le bailleur peut notifier un congé au locataire en l'informant par acte d'huissier et en respectant un préavis de six mois. Cependant, le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement...

 

2. Le droit au renouvellement, une assurance pour le locataire

Tout comme il ne peut pas résilier le bail sans certaines conditions très restrictives, le bailleur ne peut pas s'opposer au prolongement du bail si le locataire en fait la demande. Cette demande doit intervenir dans les 6 mois qui précèdent l'expiration du bail et via un acte d'huissier ou une lettre recommandée avec avis de réception.

Le bailleur dispose ensuite de trois mois pour signifier au locataire, par acte d'huissier, s'il accepte sa demande de renouvellement. S'il ne donne pas de réponse, le bail est automatiquement renouvelé.

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3. Une indemnité d'éviction en cas de refus de renouvellement

Si le bailleur s'oppose au renouvellement du bail commercial, le locataire peut demander une indemnité d'éviction. Celle-ci doit couvrir l'intégralité du préjudice et est évaluée par un expert dans le cadre d'une procédure judiciaire.

Cette indemnité correspond généralement à la valeur vénale du fonds ou, si celle-ci est supérieure, à la valeur du droit au bail. Elle peut également correspondre à la valeur de remplacement du fonds si l'éviction entraîne sa disparition. On parle en revanche d'indemnité de déplacement si l'exploitation du fonds peut se poursuivre dans des locaux équivalents.

 

4. Demande de renouvellement : attention à la formulation

La demande de renouvellement du bail par le locataire doit impérativement, sous peine de nullité, comporter les mentions suivantes : "Dans les 3 mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent."

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Par ailleurs, si le bailleur refuse ce renouvellement, l'acte d'huissier notifiant ce refus doit, également sous peine de nullité, indiquer que le locataire peut le contester ou demander le paiement d'une indemnité d'éviction en saisissant le tribunal dans un délai de 2 ans.

 

5. La tacite reconduction et ses conséquences

En cas d'absence de demande de renouvellement de la part du locataire et de congés de la part du bailleur, le bail commercial est considéré comme tacitement prolongé pour une durée indéterminée. Première conséquence de cette tacite reconduction, le bailleur peut mettre fin au bail à l'issu de chaque trimestre civil et sans motif. Le locataire perd ainsi la protection qu'apporte le bail commercial pour son entreprise et activité.

Autre conséquence fâcheuse pour locataire, celui-ci n'est plus titulaire du droit au bail. Il ne peut donc plus vendre son fonds de commerce comme bon lui semble puisque l'acquéreur du fonds peut négocier directement avec le propriétaire du local le renouvellement du bail ou la conclusion d'un nouveau bail. Enfin, la prolongation de la durée du bail peut conduire à dépasser la durée de 12 ans, permettant ainsi au propriétaire de déplafonner le loyer.

Nous vous conseillons donc fortement d'éviter la tacite reconduction et de l'anticiper : La tacite reconduction de votre bail commercial à La Réunion : comment l’anticiper ?

 

6. Renouvellement du bail et modification du loyer

Le renouvellement du bail commercial peut permettre au bailleur de modifier le montant du loyer. Soit il propose le montant du nouveau loyer en réponse à la demande de renouvellement du locataire, soit il engage une procédure de renouvellement en transmettant un congé au locataire, en respectant un préavis de six mois, dans laquelle il propose le nouveau montant du loyer.

Le locataire peut alors accepter le renouvellement et le nouveau loyer ou accepter le renouvellement mais refuser le nouveau loyer. Si aucun accord amiable n'est trouvé, les parties iront devant la commission départementale de conciliation ou le tribunal de grande instance.

Vous avez désormais une vision très complète de la réglementation entourant le renouvellement du bail commercial. Si vous souhaitez approfondir d'autres aspects du bail commercial , vous pouvez téléchargez gratuitement notre guide complet du bail commercial à La Réunion.

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Driscoll DELALAIN

Tags: Bail commercial

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