Que devez-vous savoir sur la durée du bail commercial à La Réunion ?

Publié par Dorothée HILTA le 8 juin 2018 11:00:00

duree-bail-commercial-couverture

La durée d'un bail commercial est probablement l’un des point les plus important du contrat, elle permet de protéger au mieux le professionnel et son activité en lui garantissant de pouvoir exploiter les locaux qu’il loue sur le long terme. Seulement ce cadre protecteur revêt quelques subtilités qu'il est important de connaître pour en conserver tous les atouts. Voici tout ce que vous devez savoir sur la durée d'un bail commercial.

 

Une durée minimale de neuf ans

duree-bail-commercial-sablier

Un bail commercial est conclu pour une période minimale de neuf ans. Si le propriétaire et le locataire souhaitent s'engager sur une plus courte période, ils devront conclure un bail dérogatoire. Aucune durée maximale n'est prévue dans le cadre d’un bail commercial mais il ne peut pas être à durée indéterminée.

Deux précisions importantes tout de même :

  • un bail commercial d'une durée supérieure à douze ans devra être rédigé par un notaire et publié au bureau des hypothèques pour être opposable aux tiers .
  • un bail commercial dont la durée est supérieure à neuf ans ne se verra pas appliquer les règles de plafonnement relatives aux augmentations du loyer lors du renouvellement à échéance.

 

Résiliation possible à chaque période triennale

Le bail commercial est également appelé "bail 3 6 9". Pourquoi ? Simplement parce que, s'il est conclu pour une période minimale de neuf ans, le locataire peut le résilier à chaque période triennale soit trois, six et donc neuf ans.

Il est en principe impossible de renoncer à cette faculté de résiliation mais il y a néanmoins quelques exceptions, à commencer par tous les baux conclus pour une période supérieure à neuf ans. Font également exceptions : les baux des locaux monovalents, ceux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage.

Pour résilier son bail à l'issue d'une période triennale ou ne pas le renouveler, le locataire doit en informer le bailleur en respectant un préavis de six mois.

 

Droit au renouvellement et indemnité d'éviction

duree-bail-commercial-pieces

Si le locataire peut mettre fin au bail tous les trois ans, ce n'est pas le cas du propriétaire. Seuls deux types de travaux (reconstruction de l'immeuble et opération de restauration immobilière) peuvent lui permettre de donner congé au locataire à l'issue d'une période triennale.

Par ailleurs, le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement. Ainsi, si le bailleur s'oppose au renouvellement du bail à son expiration, il devra s'acquitter d'une indemnité d'éviction afin de dédommager le locataire. Elle correspond généralement à la valeur vénale du fonds ou à la valeur du droit au bail.

 

La tacite reconduction

En l'absence de demande de renouvellement par le locataire et si le propriétaire n’entame pas de démarche pour lui donner congé, le bail est tacitement prolongé. Il prend alors la forme d'un contrat à durée indéterminée et peut être rompu, par les deux parties, à l'échéance de chaque trimestre civil en respectant un préavis de six mois.

Il est donc conseillé, à l'expiration d'un bail commercial, de le prolonger afin de conserver un cadre protecteur sur la durée. D'autant que la tacite reconduction entraîne une perte du droit au bail pour le locataire (le bail commercial ne sera plus transmissible de plein droit en même temps que le fonds de commerce) ainsi qu’une perte de la soumission du loyer au régime de plafonnement.


Avec un bon niveau d'information et si, nécessaire, une bonne dose d'anticipation, le bail commercial offre au professionnel le cadre idéal pour développer son activité sereinement. Pour continuer à vous informer sur le sujet, vous pouvez consulter notre page dédiée au bail commercial ou télécharger gratuitement Le guide complet du bail commercial à La Réunion.

Téléchargez gratuitement notre guide sur le bail commercial à La Réunion

Dorothée HILTA

Tags: Bail commercial