Avantages et inconvénients du bail commercial à La Réunion

Publié par Alexandre GURY le 30 mai 2018 12:00:00

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Le bail commercial est de loin le plus utilisé par les professionnels à La Réunion. Déjà parce qu'il s'impose à tous ceux exerçant une activité commerciale, artisanale, industrielle ou agricole. Mais également parce que le bail commercial offre un cadre sécurisant et avantageux aux chefs d'entreprise tout en minimisant les inconvénients.

Pour vous en convaincre, petit état des lieux des points forts et points faibles du bail commercial.

 

Avantage : un bail longue durée.

Un bail commercial est d'une durée minimale de neuf ans. Durant cette période, le locataire et le propriétaire ne peuvent rompre le contrat, et sous certaines conditions, à l’issue de chaque période triennale de trois et six ans.

 

Avantage : droit au renouvellement et indemnité d'éviction.

C'est clairement le gros avantage du bail commercial pour le locataire. Ce dernier dispose en effet d'un droit automatique au renouvellement du bail à son échéance. Si le propriétaire s'y oppose et souhaite récupérer les locaux ou qu’il souhaite rompre le bail, il devra s'acquitter d'une indemnité d'éviction visant à dédommager le professionnel pour les pertes causées à son activité.

 

Avantage : loyer encadré.

Dans le cadre d'un bail commercial, le loyer, fixé librement, est encadré. Il ne peut être révisé que annuellement ou tous les trois ans, et en fonction de l’indice national des loyers commerciaux (ILC). Attention, il faut néanmoins que cela soit stipulé dans le contrat.

 

Avantage : cession facilitée du bail.

A partir du moment où il s'agit d'exploiter le même fonds commercial, industriel ou artisanal, le propriétaire ne peut pas s'opposer à la cession du bail par le locataire. Ce dernier jouit donc d'une totale liberté pour céder son activité en la liant directement au bail.

 

Inconvénient : vigilance sur le préavis.

Si le locataire peut résilier tous les trois ans durant les neuf premières années de son bail commercial, il doit néanmoins respecter un préavis de 6 mois. Une fois le le bail tacitement reconduit, le préavis doit être déposé au moins 6 mois avant le dernier jour d'un trimestre civil. La vigilance est de mise car si le délai de préavis n'est pas respecté, les effets du congé sont reportés à la fin de la période suivante. Soit un trimestre civil en cas de bail déjà reconduit mais… trois ans dans le cadre d'une période triennale ! 

 

Inconvénient : dépôt de garantie et honoraires d'agence.

Lors de la conclusion d'un bail commercial, un dépôt de garantie sera généralement demandé au locataire. Il est fixé librement par les parties mais s'élève généralement à un trimestre de loyer, voir deux trimestres si le loyer est payable à terme échu. Par ailleurs, des honoraires d'agence sont également à prévoir si vous avez fait appel à des professionnels de l'immobilier d'entreprise.


Les quelques inconvénients du bail commercial ne tiennent pas la comparaison par rapport aux nombreux avantages permettant notamment d'encadrer et protéger l'activité du chef d'entreprise.

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Alexandre GURY

Tags: Bail commercial